(elterritorio.com.ar)La iniciativa impulsada por el oficialismo obtuvo media sanción y propone agilizar los procesos de restitución de inmuebles, además de introducir cambios en expropiaciones, regularización dominial y escrituras digitales. En los alquileres de vivienda se mantiene el plazo de 10 días para intimar al inquilino antes de iniciar una demanda por falta de pago.

El proyecto de Ley de Propiedad Privada impulsado por el Gobierno avanzó en el Senado y plantea una serie de modificaciones que podrían cambiar las reglas para propietarios e inquilinos. La iniciativa no se limita a los procesos de desalojo, sino que también incorpora cambios en materia de expropiaciones, regularización de viviendas y documentación digital.

Uno de los puntos que generó mayor debate es la posibilidad de acelerar los procesos judiciales para recuperar inmuebles cuando existe un incumplimiento contractual o una ocupación considerada ilegítima.

Sin embargo, el texto que obtuvo media sanción incorporó modificaciones respecto de la propuesta original del Poder Ejecutivo. Entre ellas, se eliminó el artículo que pretendía reducir de diez a tres días el plazo para intimar el pago de un alquiler de vivienda antes de iniciar un juicio de desalojo.
 

Los 10 días de plazo para los alquileres de vivienda

Uno de los principales aspectos que deberán tener en cuenta los inquilinos es que el plazo de intimación por falta de pago no se modifica para las viviendas.

El artículo 1222 del Código Civil y Comercial continuará estableciendo un período de diez días corridos para que el inquilino pueda regularizar una deuda antes de que el propietario esté habilitado a iniciar una demanda de desalojo.

En el caso de locales comerciales, oficinas, depósitos y otros destinos que no sean vivienda, las partes podrán establecer contractualmente el plazo de intimación.

De esta manera, la reforma no implica que un propietario pueda desalojar inmediatamente a un inquilino que se atrasó en el pago del alquiler.

Otro punto central es la diferencia entre una usurpación y un incumplimiento de contrato.

La usurpación constituye un delito contemplado por el Código Penal y continuará siendo tramitada mediante la Justicia Penal. La reforma, en cambio, introduce modificaciones al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para determinados procesos de desalojo.

El abogado especializado en Derecho de la Empresa Enrique Abatti explicó que la iniciativa alcanza a situaciones vinculadas con locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos, pero no modifica el proceso penal correspondiente a una usurpación.

Además, el Código Procesal Civil y Comercial tiene alcance en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las provincias cuentan con sus propios regímenes procesales.

El proyecto establece mecanismos destinados a acelerar la restitución de inmuebles en determinadas situaciones.

Cuando exista una intrusión o una tenencia precaria, el juez podría disponer la entrega del inmueble si el propietario acredita documentalmente su derecho y presta caución juratoria.

También se contempla la posibilidad de realizar notificaciones mediante medios electrónicos, incluido el correo electrónico que haya sido establecido en el contrato.

En caso de entrega de llaves, el propietario no podría negarse a recibirlas, aunque conservaría la posibilidad de reclamar posteriormente las deudas pendientes por las vías correspondientes.

La reforma también establece previsiones para proteger a menores de edad y personas en situación de vulnerabilidad. Antes de concretar determinados desalojos deberían intervenir los organismos competentes para procurar una solución habitacional transitoria.

La iniciativa también modifica otros aspectos vinculados con la propiedad privada.

En materia de expropiaciones, establece que la declaración de utilidad pública deberá estar justificada de manera específica y restrictiva. Además, fija un límite del 30% para el lucro cesante dentro de la indemnización y dispone que el Estado no podrá transferir el dominio sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.

Otro de los cambios contempla la digitalización de documentación en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país, con el objetivo de facilitar la presentación de escrituras y otros documentos.

A su vez, se introducen modificaciones a la denominada Ley Pierri para ampliar las posibilidades de regularización dominial de viviendas únicas cuyos ocupantes puedan acreditar una posesión pública durante al menos diez años.

Si el proyecto se convierte en ley, propietarios e inquilinos deberán prestar especial atención a la redacción de los contratos, las obligaciones asumidas, los mecanismos de notificación y los plazos establecidos ante eventuales incumplimientos.

Para los alquileres destinados a vivienda, el plazo de diez días para intimar el pago antes de iniciar un proceso de desalojo se mantiene. La principal modificación estará vinculada con la posibilidad de agilizar determinados procedimientos judiciales de restitución de inmuebles.

El oficialismo sostiene que la reforma busca otorgar mayor seguridad jurídica y previsibilidad al mercado inmobiliario. Desde las organizaciones de inquilinos, en cambio, advierten que los cambios podrían profundizar los conflictos habitacionales.

El proyecto deberá completar su recorrido legislativo para convertirse en ley y, en caso de ser aprobado definitivamente, establecerá un nuevo marco para las relaciones entre propietarios, inquilinos y ocupantes de inmuebles.